Régime fiscal lors d'un investissement immobilier : présentation des taxes et impôts

Le régime fiscal de l'investisseur est assez complexe en France. Un placement immobilier est plus ou moins rentable en fonction de la fiscalité appliquée. Des taux d'imposition spécifiques existent au moment de l'achat du bien, lors de sa location et également en fonction de la durée de détention.

Le trésor public taxe d'une part l'investisseur lors de l'acquisition d'un logement ancien. Il s'agit notamment de la taxe communale (1,2% du prix de vente), de la taxe régionale s'élevant à 1,6% du prix de vente, et de la taxe départementale (4,2% à 5% selon les départements). Enfin une dernière taxe vient s'ajouter aux précédentes, il s'agit un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement de 2,50%.

Les prélèvements sont différents en ce qui concerne l'achat d'un bien dans le neuf (ou vente sur plan, appelé autrement "en l'état futur d'achèvement"). Il y a tout d'abord une TVA immobilière s'élevant à 20,6%, elle est comprise dans le prix de vente.

Les droits de mutation, les frais de notaire, les frais d'acquisitions ainsi que les formalités obligatoires (état hypothécaire, timbre etc...) font partie des autres prélèvements lorsqu'on réalise une acquisition d'un logement neuf dans l'hexagone.

Les recettes locatives du propriétaire sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les déterminer, il suffit de soustraire le revenu brut foncier par l'ensemble des charges de la propriété. Le revenu foncier est composé des loyers perçus au cours de l'année, des charges forfaitaires dont s'acquitte le locataire, ainsi que d'éventuelles recettes supplémentaires comme des indemnités d'assurance en cas de sinistre ou des subventions de l'Agence pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Il est possible de choisir le régime d'imposition simplifié dit "micro-foncier" lorsque les revenus bruts fonciers ne dépassent pas 4500 € au cours de l'année d'imposition.

La plus-value sur un bien immobilier est quant à elle taxée à 26,3%. C'est le notaire qui va déterminer le montant de l'impôt et le verser au trésor. Ensuite on opère une revalorisation du prix de 7,5% pour frais d'acquisition et de 15% pour travaux. Dès 5 ans de détention, la plus-value est diminuée de 10% chaque année.

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